在中国电子商务受到全球投资者热捧的时刻，许多观察者不禁感叹：电子商务将是实体店的终结者。全球地产顾问世邦魏理仕在其最新发布的一份报告中指出，事情可能没有那么糟糕。
九月19日，阿里巴巴在纽交所成功上市。从15年前马云断定电子商务将彻底改变商业模式，到2013年，中国电子商务交易额突破10万亿元，同比增长26.8%，其中网络零售额超过1.85万亿元，同比增长41.2%，中国的零售实体店，包括百货公司、购物中心、商场、超市等，终于到了亟需改变的关键阶段。
“很多人都在喊狼真的来了。但今天的局面不应只归咎于电子商务，”世邦魏理仕中国区商业服务部资深董事储祥昀表示。
据世邦魏理仕统计，2014年第二季度全国主要市场优质零售物业新增供应累计99.1万平方米，环比上涨66.6%，预计下半年新增供应依然充沛，其中北京、天津、成都、重庆等地新增供应都将超过40万平方米。
在电商冲击和零售物业市场供应充沛的双重作用之下，零售实体店的生存考验更加严峻。商场方面，如上海金鹰购物中心、南京国际广场等均在进行大规模调整。北京望京华堂商场歇业、沈阳万象城尚泰百货和大连大都会购物中心美晨百货退租。而一些二、三线市场的购物中心和大型商场开业后不久便因客流量不足导致难以为继。
尽管有预计称2015年中国或将成为世界最大的网络零售市场，近10%的零售销售将在网上进行，仍然有90%的零售销售是在实体店发生的。
“中国平均每年的零售销售增长在20%左右，高于国外，电子商务的冲击也更大，未来10-20年，电子商务的增长有可能更快，但这并不代表电子商务就可以替代实体店，”储祥昀表示。
根据世邦魏理仕近期针对一线城市的消费者行为调查发现，调查者当中有过网络消费经历的占到76%，其原因包括能送货上门、方便和价格便宜。而在外出购物时，就餐和超市卖场的消费频率最高，集中在每周1-2次，且构成每月支出最大的开销。同时，受调查者最看重的是购物环境，占69.46%，其次是品牌品质和交通便利性。
在另一项调查里，世邦魏理仕还发现去实体店购物时，90%的人是结伴而行的，购物成为社交或家庭活动的一部分，这不是电商可以取代的。
各地新建零售物业及升级改造的老旧物业多走向创新之路，包括增加餐饮占比、筹办主题活动和展演提振人气、引入O2O（线上到线下或线下到线上）模式等。
储祥昀认为这些思路短期内确实能够吸引人流从而提高营业额，但从长期来看，当市场饱和时，零售物业的发展有可能走入另一个怪圈。
目前同质化现象已初现端倪，十年以后这个问题将更加严重。他说：”当一个购物中心建起1000平米的儿童游乐场时，效果是显著的，然后我们就看到，所有的购物中心都建起了儿童游乐场，其它方面却没有得到更多的改善。这个时候，其实开发商都忽略了最重要的本质，就是购物中心的初衷其实是吸引消费者前来购物而非单单娱乐。”
体验式消费的真正核心应是包含购物环境、商品组合以及售前、售中和售后服务等一系列要素在内的顾客消费体验。
“中国人的消费能力越来越高，消费者需求也更加的细腻、丰富和多元化，他们理应得到更好的消费体验，”储祥昀认为，”以前开发商建好一个购物中心就能收租金赚钱，现在这样的时代已经一去不复返了。其实消费者的宝库还远远没被挖掘，我们有足够的空间和理由为他们去营造更整洁、更贴心、更放心、更优质的购物场所，无论是便利店、小吃街还是商场，这是非电子商务能做到的。”