本文作者是信用评级机构惠誉国际
中信证券即将推出的一个由写字楼收入支持的金融产品更像是资产担保证券（asset-backed securities），而不是房地产投资信托基金（real estate investment trust）。
最近的媒体报道指出中信证券准备推出中国第一个房地产投资信托基金。但是我们的分析发现这个产品与典型的国际房地产投资信托基金的标准还是相差很多。
首先，该中信证券的产品将是在私人投资者之间交易，而不是如典型的房地产投资信托基金那样在一个具有很高流动性的公共平台上交易。其次，该产品提供给投资者事先预定的收益率，而不是惯常的把90%以上的可分红收入给予投资者。最后，该产品有一个预定的截至时间，因此将不得不在该时间到来之时承担再融资的风险。
该52亿人民币信托基金将分成两个层级。一个是36.5亿人民币的A层，其收益率为7%至9％。另一个是15.6亿人民币的B层，其收益率为12%至42%。这两层产品将由中信在北京和深圳商务中心区域持有的两个写字楼的租金来支持。
虽然我们认为该产品不符合许多房地产投资信托基金的基本特征，但这仍然有助于中国在放松整个房地产投资信托基金监管构架上走出重要一步。但我们也不认为这将导致任何监管上的有意义的松动。监管和税务问题将仍然是阻碍中国房地产投资信托基金发展的重要因素。
（本文经过文字编辑修改）