本期中国金融播客的特邀嘉宾是总部位于香港的、旗下管理着75亿美元资产的私募房地产基金管理公司基汇资本（Gaw Capital）的创始人兼执行合伙人吴继炜先生。
吴先生与主持人向冀讨论了今年中国房地产市场哪些地方会出现价格调整，为什么他的公司目前在香港房地产投资方面采取观望态度，以及他对基汇资本整体投资回报的看法。
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以下为采访摘录。
问：对于近期由中国房地产开发商的财务状况所造成的市场恐慌，您有什么看法？
答：在中国，你必须随着政府的政策来进行行业前景展望。目前中国政府的政策实际上是促进房地产行业的稳定增长，所以每当市场价格上涨过快，政府就会干预。
现在，政府正试图通过收紧市场流动性来调整或放缓（住房）价格上涨，所以一些开发商的资金面可能会收紧。这实际上对我们而言是一个把钱投向中国的好机会。
问：由这种调整带来的承压房产的机遇会有多大？
答：我认为可能是相当大的。新一届政府制定了强有力的决策来改变中国的经济结构，这势必会造成市场的波动，尤其是在充斥着大量投机性投资的一线城市高端住宅市场，价格必须进行调整。
问：调整幅度会有多大呢？
答：对于北京和上海的一些高端住宅项目，价格下跌10％并不为过。
我不太担心二三线城市的住宅房地产市场，因为他们仍然保持着高增长。在这些地方，政府的政策是鼓励更多供应以满足住房需求。
问：但您认为这些地方的商业地产可能会有麻烦？
答：是的。很多二三线城市的商场和写字楼近年都有大规模的投资。
问题是，这些城市中更多的是国内公司、民营企业家和国有企业。比起租办公室，他们更愿意购买自己的办公空间，所以很难建立投资级别的办公室资产并吸引足够多的跨国公司来租赁。
问：您能预测一下这里价格调整的幅度吗？
答：我认为大的二线城市，比如成都、南京，调整幅度相对较小。但是在未来五年，10％至15％的调整不是没有可能的。
（我更大的担忧）是某些城市的零售物业市场，比如沈阳。我从来没有在一个城市见过这么多的购物中心，而且中国的消费者正在迅速适应电子商务，所以这类房产可能会受到不小的冲击。
问：您认为所有这些房地产调整会对中国的银行产生什么影响？
答：对银行来说，这可能只是一个小小的震荡。请记住，中国是一个封闭的系统。市政债务就是中央政府的债务。银行是国有的，贷款主要提供给国有企业。因此，这几乎是对中央政府意志的考验，他们是否希望出现破产？让谁破产？作为民营商人，你必须押注在政府的决心上。
问：您的赌注是，这一届政府可能会让违约情况发生？
答：如果他们认为不会产生扩散性影响，可能会让一些小企业破产。这么做也许只是为了树立一个榜样，表明他们不会保护任何人。当然，这纯粹只是我自己的猜测。
Q：对于香港的楼市，主流推测是今年就会出现价格下跌，您同意这个观点吗？
答：香港的低税率环境，港币和美元的捆绑，以及中国大陆的高增长经济，都给香港创造了一个完美的资产通胀的配方。
目前，香港政府推出了很多限制性措施，试图对房地产市场进行调整。除非有一天香港可以采用人民币作为其货币，或者不再和美元捆绑，否则自营商人们很难弄清楚是否应该在香港投资。
因为突然之间，政府的政策在房地产价格方面发挥越来越大的作用，而这是不可预测的。我们现在在香港采取观望态度，直到在政府意图方面得到更明确的信号。
问：所以您认为香港的房地产价格是否会调整？
答：是的，我认为价格调整即将到来。在接下来的两到三年内，如果政府的政策能引起15％到20％的价格调整，大众会感到满足，那么再往后政府可能就会放松其限制性措施。
问：接下来让我们聊聊基汇资本。能否简单介绍一下您的公司？
答：我们的第一个项目开始于20世纪90年代中期，收购破产的美国好莱坞罗斯福饭店（Hollywood Roosevelt Hotel），并将其进行重整和出售。然后，我看到了2000年和2001年香港房地产的调整，以及随后的SARS（严重急性呼吸系统综合症）发生，我对自己说，进入香港和中国的机会终于来了。
2005年，我们募集了我们的第一只私募股权基金。现在，我们刚刚完成募集第四只（专注于中国的）基金。我们的投资者包括几只主权财富基金、6只美国和欧洲养老基金，以及一些捐赠基金。
问：自2005年以来，你们一共募集了总额37亿美元的资产，但你们的网站说公司目前管理的资产规模是75亿。第二个数字是什么？
答：是我们累计投资的金额。
问：也就是说你们使用了一些债务？
答：是的，几乎用了两倍的杠杆率。
我们已经募集了四只以中国为中心的基金，同时在美国经营着4只基金，在欧洲经营着3只基金（投资）英国（房地产）。
我们在2005年募集了第一只中国基金，规模2亿美元，2007年募集第二只基金，规模8亿美元。2009年，我们募集了第三只基金，规模4.3亿美元的。去年，我们完成了第四只中国基金的募集，规模达10.25亿。其实这只基金我们本来还可以募集更多钱，但我们的投资者对总募资规模进行了限制。
问：你们的基金是多少年的？现在早期基金目前状况如何？
答：我们的基金一般是七到八年，最多可能延长至10年。我们的第一只基金已经实现完全退出了。我们（在这只基金中）剩下的最后资产是与太古地产（Swire Properties）的合资企业，北京太古三里屯（Village of Sanlitun）。太古地产刚刚收购了我们所持有的（该合资企业）股份，所以现在我们已经完全退出了（第一支基金）。
问：你有让你们的投资者感到满意吗？
答：我们第一只基金的内部回报率（IRR）大约为25％至29％之间，或者我们收回了当初投资金额的2.3到2.5倍。
问：你们有业绩参照标准吗？
答：我们的目标是扣除费用前，年化回报率在20％左右。根据（基金的）周期长度的不同，扣除费用后大约是15％至17％。我们希望能达到20％或更高，我们的第一只基金做到了，第三只基金也将表现非常好。
问：你们的投资组合有37％左右是在住宅房地产领域，60％以上都在中国大陆。你们通常是怎样退出的？
答：我们通常是卖给当地开发商或上市公司。我们也在考虑在中国做房地产投资信托基金（REIT），我认为这是一个非常可行的退出途径，时间上比很多人想象得都早，大概不到五年时间可能就能实现。
我们相信，如果税法改变，中国投资者将（接受REIT），这样他们能够（享受）与直接持有物业相似的收入水平。中国目前还没有REIT（产品），所以我们认为，一个充满活力的REIT市场将消磨部分房地产市场价格的波动。
关于吴继炜：
吴继炜是总部位于香港的、旗下管理着75亿美元资产的私募房地产基金管理公司基汇资本（Gaw Capital）的创始人兼执行合伙人。同时，他还是香港上市的房地产投资公司建生国际集团（Pioneer Global Group）的副主席，以及美国房地产投资公司城市置业（Downtown Properties）公司总裁。
吴继炜是总部位于香港的、旗下管理着75亿美元资产的私募房地产基金管理公司基汇资本（Gaw Capital）的创始人兼执行合伙人。同时，他还是香港上市的房地产投资公司建生国际集团（Pioneer Global Group）的副主席，以及美国房地产投资公司城市置业（Downtown Properties）公司总裁。