本期中国金融播客的嘉宾是唐放翁，荷兰退休金管理公司APG集团（Algemene Pensioen Groep NV）主管20亿欧元亚洲区非上市房地产的总监。他与中国金融播客主持人，向冀，探讨了APG集团在中国的投资，如停车场和物流仓库等；他对中国住宅物业市场的看法；以及中国的不良债务房产是否为投资者带来了好机会。
请在音频播客中收听完整的采访内容，您也可以观看更简短的视频版，或阅读以下的采访摘录。
问：APG是全球最大的养老基金资产管理公司之一，管理的资产规模达到3，250亿欧元。您能给我们介绍一下AGP在亚洲的投资组合，以及亚洲房地产市场在APG亚洲整体策略中所扮演的角色吗？
答：APG在2007年创立香港办事处，最开始投资私募股权房地产和基础设施投资。不久后我们扩大了投资规模，包括了上市房地产股票和新兴市场股票在内。从最开始到现在，我们在亚洲所管理的投资组合由10亿欧元增长到90亿欧元。
我们目前管理的90亿欧元资产中有60亿欧元是房地产投资，其中40亿欧元是上市房地产，剩余的20亿欧元是非上市房地产。按地区划分，发达市场，如日本，香港和澳大利亚约占我们总房地产投资组合的70％〜75％。其余的则是在新兴市场，而中国约占这部分的一半左右。
问：你们每年约有多少资金会投到非上市房地产领域？
答：我们没有设定目标。我们一般会审视现有的投资组合，看是否有可增值的战略和合适的合作伙伴进行投资。如果我们能找让我们感兴趣的策略和强大的合作伙伴，我们将投入更多的资金。
过去几年中，我们已经不断地投资大量资金。我们的房地产投资组合从2007年的10亿欧元增长到现在的60亿欧元，这些增长来源于投资项目的增值和新增的管理资金。由此可见我们成长速度的一斑。
问：你们的平均投资规模如何，投资组合中通常会保持多少投资项目？
答：我们主要服务于超大型机构客户，因此7，500万美元以下的交易我们是不考虑的。在投资项目的数量持有方面，我们没有任何偏好，因为我们的全球房地产投资组合已经非常多元化了。
问：在房地产的一些主要类型中：住宅、商铺、写字楼、物流等，你们认为现在哪种在中国最有吸引力？
答：我们认为物流仓库是最有吸引力的类别。中国在进出口和国内消费方面的强劲增长引发了大量的商品流动，因此优质的物流仓库需求巨大。此外相比办公楼和零售物业等，发展物流仓库的资本支出较少。
当然面临的挑战是，目前很难买到土地来发展物流仓库，因为土地销售和税收收入对地方政府缺乏吸引力。我们已经在上海投资了一块物流房产，并认为这个领域仍然有增加投资的空间。
问：你们已经投资了澳大利亚的物流房产，印度的酒店和中国的停车场项目。目前在中国你们是否有尽量避免投资的房地产类别？
答：一般情况下，因为写字楼的周期特性，我们对这种地产不太感兴趣。而且在中国，你通常不能购买和持有整栋写字楼，因为许多交易都是我们所说的“分层产权销售”，即开发商是一层一层地分别销售整栋建筑。这就很难购买和管理整栋办公楼，并为以后的出售带来困难。
同时我们也对中国的住宅市场有兴趣，因为我们相信对优质住宅的需求仍然强劲。政府新的房地产紧缩措施也有益于市场的长期发展。
问：目前，你们在中国的不良房产方面是否发现很多机会？
答：是有一些不良资产投资机会，但规模都不大。有时候你会发现某些开发商需要更多资金，但是规模都不大，我们没有从中找到有吸引力的投资机会。
问：您能跟我们分享一下您的投资决策过程吗？
答：我们首先会观察某个国家的动态，如政治环境、金融稳定性、经济增长前景、通货膨胀等。然后我们会研究房地产行业的动态，包括市场的深度、法律体制、政府政策、监管环境等。再次，我们会将具体的房地产机会放大，看看策略、合作伙伴、交易结构、公司治理以及税收结构等。
我们有内部的法律和税务顾问，也有来自外部的估值、可持续性、风险控制系统顾问。因此，我们的整个尽职调查过程非常积极和彻底。
问：去年二月，APG与中国海外发展有限公司（China Overseas Land & Investment）和工银国际控股有限公司（ICBC International Holdings）达成了合作伙伴关系，并向三方共同设立的基金投入了1.5亿美元。目前该合作的发展情况如何？
答：我们已经在不同的城市开始了几个项目，目前进展良好。
要强调的是，我们是战略金融投资者。我们没有团队设在中国大陆，虽然我们有对中国市场经验非常丰富的团队成员。因此，我们需要强大的本地合作伙伴，如中国海外发展和工银国际控股，来帮我们找到最好的项目资源。但是，在战略层面上，我们会非常积极参与并共同商讨。另外，我们的合作伙伴也有资金投入，因为我们各方的利益是非常相符的。
问：你们的目标回报率是多少？
答：我们会看每项投资的风险预测，并逐个评估目标回报值。目标回报率从核心产品的高个位数到投机性策略的高双位数各不相同。
问：展望未来，您认为APG在亚洲和中国的投资前景如何？
答：我们的投资肯定会增长。新兴市场对高品质房地产的需求是不断增长的，而作为资本提供者，我们可以填补这块空白。目前，我们全球房地产投资组合的24％都在亚洲，我敢肯定随着时间的推移，这个比例还会增长。
问：您能跟我们分享一些投资失误以及从中得到的经验教训吗？
答：自从全球金融危机以来，我们对利用债务并进行高杠杆操作变的更加谨慎。我们重新开始把目光集中到房地产的基本面，而不是使用杠杆作用来拉动回报。
现在，我们全球的房地产投资的杠杆目标比率是低于40％的贷款价值比率(loan-to-market value)。现阶段我们在全球和亚洲的实际杠杆比率是30％左右。
问：投资非上市房地产的一个主要挑战是流动性不足。你们有什么办法减轻这种风险呢？
答：首先，我们是长期投资者。其次，如果你的投资组合良好，二次出售部分股权是可行的。我们认为房地产私募基金的二级市场未来会增长，而这是一个全球性的趋势。但是，如果你有非常投机性的策略，正在开发项目并计划出售，那么出售就比较困难，因为大部分价值是在基金寿命结束时产生的。
关于唐放翁:
唐放翁是荷兰退休金管理公司APG集团（Algemene Pensioen Groep NV）的亚洲非上市房地产总监。APG是全球最大的养老基金资产管理公司之一，管理的资产规模近3250亿欧元。唐放翁负责APG亚太地区20亿欧元的非上市房地产投资。
