本期的中国金融播客， 嘉民集团的大中华区董事总经理，彭菲力，向中国金融播客主持人，向冀，讲述了嘉民集团在中国如何进行投资，以及为什么嘉民集团计划在未来五年，将在中国的投资规模扩大10倍至25亿美元。
您可以在音频播客节目中收听完整的采访录音，观看简短版的视频节目，或者阅读下面的采访摘要。
问：比起其它地方，中国的仓库物流房产市场发展怎样？
答：这个市场并不像世界发达国家一样发达，外包的比例非常低。例如，很多厂家会在其制造工厂设施边上顺搭一个自己的小仓库。但这个市场已表现出显著的增长，并且有很大的需求。
我们看到，中国企业将（物流房产及仓库这一块业务）外包的速度正在加快，很多公司都在寻求将物流和仓储外包给专注于这一领域的专业公司。因此，我们可以看到仓库设施的需求非常强劲。
中国的另一个趋势是这是一个传统的以出口为主的市场，但在过去的两到三年，真正推动市场是国内分销。在过去的几年中细分市场发展非常迅速，因为城市化依然高速发展；中产阶层的可支配收入不断增加。
问：那么中国的物流房产市场的主要驱动力是什么？
答：市场的一个驱动力是电子商务。这不只是在中国，而是一个全球性的现象。作为一个机构，我们为欧洲的亚马逊等公司服务。在过去的四、五年，我们已经为他们提供了五六个左右（仓库）。我们已经在中国做了一些（为电子商务公司服务的）仓库。我们最近为一家名叫Moonbasa.com的公司宣布了一个定制建造的项目；同时我们还与另一家叫VIPSHOP.com的公司签约，这是一家在纳斯达克上市的电子商务公司。
观察我们在世界各地的投资组合，通常是在每一个国家，你会看到一些熟悉的名称。比如，在澳大利亚，DHL是我们的一个大客户。他们也是我们在香港、中国和欧洲的大客户。但其中，你也会看到大的本地公司。
例如，在中国，我们最大的客户是中车，一家本地的货运商。
问：如今经济增长放缓，为什么嘉民集团未来五年计划在中国投资规模扩大10倍至25亿美元？
答：我想我们只能依靠我们在市场中所见到的情形制定前进策略。尽管经济有所放缓，我们依然非常有信心。
但是我们（所在）的细分市场其实供给不足。住宅物业市场，这个已经有非常高的知名度和受到高度关注的市场，已经放缓。这在一定程度上是由于过度建设，因此供给过剩。
但仓库及物流房产市场的供给严重不足，这是由于国内经济和电子商务的原因。我们发现中国对此类产品的需求是我见过的最强劲的需求。所以，是的，出口方面确实有所放缓；（但）零售端正在不断发展。虽然不如（政府）希望的高，但仍增长了14％，这是相当强劲的增长。并且因为基础在较高的水平上，馅饼也会更大。
问：在你的投资计划中，你假设的经济增长率是多少呢？
答：我想说7％或8％，我们绝对不会奢望9或10％，因为这是不可持续的。
问：对于像你这样的仓库开发人员而言，面临的最大挑战是什么？
答：很显然，我们正在密切关注欧洲和美国，这是一个重大的外部挑战。其次，在中国获得土地将变得更加困难。因为政府控制着可以转为工业用地的农田数量。最后，人力资源。我们在中国的团队将在未来几年从现在的50人扩大至80人，所以我们必须持续寻求优秀人才。
本期嘉宾：
彭菲力是嘉民集团的大中华区董事总经理。嘉民集团是总部位于悉尼的物业房产发展商，并在亚洲管理着25亿美元。长期居于香港，彭菲力主要负责嘉民集团在大中华的投资和策略。在2002年加入嘉民集团，彭菲力曾任职于Ascendas-MGM资产管理和AMP Henderson Global Investors。
